個股研究: SOHO中國 II [發展模式]

如股神畢菲特所言，看待股票投資若能以自己做生意般了解其詳，則就算未能事半功倍，也心安理得!

對於SOHO中國的最大風險之一: 未能拿取優質的地段發展，一直放心不下。但最近收集得來之消息加上反復思量，我想我可以放心把它作重點投資了。

我相信SOHO中國的發展模式大致如下:

1) 透過正式的土地拍賣，從市場上以競價方式取得項目發展
2) 透過與土地發展權擁有者共同合作，以SOHO的品牌及中國商業項目建設的經驗及並優秀的銷售團隊一同發展，達到雙嬴局面 -- 土地發展權擁有者能增加土地價值，SOHO中國則有土地項目發展
3) 透過收購其他的沒有競爭能力土地發展公司以取得其優質地段項目，改造及加以發展

而第2項正正是SOHO中國能充分發揮其優點之所在: 品牌! 加上其他土地發展權擁有者更希望與SOHO中國合作，原因在於管理層的項目發展經驗、及其誠信，都增加合作成功雙嬴的機率! 這模式亦能降低土地成本過高的問題，以保持毛利

維持原來估價: 9.48元是理想的收集價格

[參考資料]
潘石屹首次袒露兩次上市曲折 (重點資訊在於最後一段)
改變慣有策略主攻土儲 SOHO中國"不爭地王"

個股研究: SOHO中國 [營運模式]

[商業模式]

• 購買土地 --發展土地--> 銷售、租售物業
• 透過 i) 土地升值 ii) 房產升值 iii) 項目增值 iv) 租金回報收益 來提取利潤

[清晰的品牌戰略]

• 定位清晰，專注於 "北京" 發展 "高品位" "商業項目" ，以發展 SOHO中國品牌為極具活力的時尚品牌 及形象
• 二零零六年獲《財富》雜誌（中文版）選為中國「最受讚賞的公司」之一
• 從過去三年，約一半的預售額來自客戶再度購買或老客戶推薦，可見品牌忠誠及其滿意度的表現

[優秀的團隊]

• 有經驗富策略的銷售人員(如透過網上競拍物業以吸引媒體報導)，能確保在一定時間及回報下賺取利潤 (預售率在 98% 以上)
• 過去的數據說明團隊有分析地段優勢的能力(建外SOHO, 朝外SOHO 的CBD地段)，預測到不同地段的人流改變，解讀政府的發展方向，及其成功率

[營運採取的策略]

• 以每項目的發展年期約2年內，保持著高資產周轉率，減低其營運的資金需求，以減少資金佔壓，又增加效益
• 把資金集中發展個別地段，以減低其發展項目推銷的費用，能確保其高毛利率
• 未來發展項目的 銷售 / 租售 比例約為 50:50 (e.g. 三里屯)，以保持有一定的現金流 及 透過房產升值不斷提高公司融資能力

[成長的種子]

• 在金融業的加速對外開放，國內企業的不斷成長 (擴充營業...如國壽)，都在對寫字樓需求的增加
• 在中國人均收入增加，對生活質素的提高，都使得在中國境內進行零售銷售的吸引力不斷增加
• 與住宅項目的高炒賣性質相比，商業項目來得更實質及穩定，盈利性大，風險系數低

[風險]

• 尚都SOHO 一期的錯誤策略展示 SOHO忽視了對商業物業管理的重要性
• 與住宅發展不同，商業項目的重點在於優秀的地段! 其他發展商或會因惡性競爭而以天價競投數目不多的優秀商業地段，以限制 SOHO中國的發展空間

[其他]

• 潘石屹曾說過：「人總是太相信自己的耳朵，而不相信自己的眼睛。很多人會選擇相信別人說的，但對自己親眼看的，卻疑真疑假。」話說很多年前的一個晚上，潘石屹俯瞰京城，赫然發現燈火和繁華度有密切關係，而作出了有利的判斷，親身驗證相信自己眼睛的例子。而這方法用於今天的住宅項目: 當大家在晚上到那些近年近年落成的住宅項目，會發現它們不少以單棟計有燈火比無燈火的比例會有30:70之比。
• 我認為潘石屹分析商業地段的見解正確。以現時的情況，也只有北京，上海兩地有其發展價值。這可以這兩地的不同物價如酒店住房、飲食開支等方面考察。會有人以為天津是發展商業項目之地區，但兩地的消費層與人流層其實是幾碼子的事。再者，可以以各名店的進駐分怖得以知之。
• 透過土地升值而提取利潤是過去式的(e.g.: 中渝置地)，且非經常性。以地產發展商能透過增加項目增值來提取利潤作為長線投資目標則相對較低風險及可取。
• 地產公司應以其土地發展項目能產生的銷售額為著眼點，而非純粹以土地儲備來衡量。如 世茂房地產 除上海及北京地區項目外，其他的只能以約 8,000RMB 每平方米售出。而 朝外SOHO 及 SOHO尚都 以平均 27,000 RMB 每平方米售出，是前者的 3倍多。
• 地產行業中租金回報水準是最為真實地反映該項目價值的因素

[估值]

• 據匯豐證券的研究報告預測07年及08年的純利，分別為16.51億及19.25億元人民幣
• 如果包括前門的項目則08年的盈利會增加至26億元人民幣
• 總股票份數: 5,232,413,000股 (包括超額配股權發行的任何股份)
• 2007每股盈利: 0.316元人民幣
• 2008每股盈利(不包括前門的項目): 0.368元人民幣
• 2008每股盈利(包括前門的項目): 0.497元人民幣
• 以2007年PE30計, 每股9.48 (以這價格左右為收集價格)

[資訊連結]

• 新地產大講堂第一期：制度創造價值
• 新地產大講堂第三期：商業地產的銷售與出租
• 潘石屹：一位房地產商的"空間"
• 揭示三里屯轉變的背後 三里屯SOHO將崛起

骨牌

當前的經濟真的如樂觀派所言 -- 環球經濟由新興市場帶動嗎? 以我對經濟的認知，在現今經濟一體化下...經濟體系是一環扣一環的! 還是別小看美國的影響力...我是說美元貶值對世界經濟的影響。

現在的市況我只會用瘋狂來形容。有心人還不斷出口術，向大眾催眠話大市長升長有 ... ! 現在這音樂椅遊戲一完，下個遊戲便是玩骨牌了。

我只希望我的朋友不要因為只憑他人之言及貪婪之心這些人性弱點而失去你們有血有汗的薪金!

從 Greenspan 到 Bernanke

美國經濟的去向相信今個星期便會有較明確的方向了 ... 原因是Fed 會在這星期再次議息。

然而，令我更感興趣的是上任主席 Alan Greenspan 對世界經濟局面的看法 -- 想必將在他的新書 "The Age of Turbulence: Adventures in a New World" 露出少許端兒! (他對2030年美國經濟預測是無意義的...重要的是他的看法及解讀)

他的經濟洞察力我認為是世界一級的 ... 他，便是那位於1996年12月5日在華盛頓Hilton Hotel 所說那句名言 --- Irrational Exuberance，及2次對美國經濟政策"兵行險著"的那位人兄了。

市場人士大都認為若是 Greenspan 仍為 Fed 的主席 ，便會在 次按 演變出的 Credit Crunch 問題上毫不遲疑便會出手立刻減息嗎? 但 ... 實情真的是這樣嗎? 根據UCLA經濟學教授 Sebastian Edwards的估算，如果美國突然間失去吸引外國資本的能力，那麼美元將象自由落體那樣瞬間失去21%-28%的價值。也就是說，假設汽車銷售商不願意吞下任何部分的漲價幅度，一輛從國外進口的Sedan轎車的價格將由$21，000驟然升至$27，000。可憐的是 Bernanke ...

轉載: 招行托管資產規模超千億元

2007年09月12日01:01　 來源： 人民網-國際金融報 作者：王文帥 毛曉梅

　　記者9月11日從招商銀行獲悉，截至8月27日，該行的資產托管規模已達1100億元，較年初增長2.7倍。截至7月底，該行已實現托管業務利潤1.76億元。

　　據介紹，面對資本市場快速增長的良機和托管競爭日趨激烈的形勢，招行整合全行資源，積極拓展各類資產托管業務，不斷優化托管服務，資產托管業務駛入快速發展的軌道。

　　今年以來，招行在大力發展証券投資基金、積極參與3祇新基金的托管發行時，還組織了4祇証券公司集合資產管理計劃的發行，大力拓展信托資金保管業務，從而形成了証券基金、券商理財、信托等三大托管業務主線，擴大了托管資產規模。

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根據半年報披露，上半年資產托管只有869億元。 只有2個多月便再增加231億元，升26.6% ! 勢頭不錯。

轉載: 中證監批准上海期貨交易所上市黃金期貨

2007/09/11 來源: 經濟通通訊社１１日專訊

中國證監會批准上海期貨交易所上市黃金期貨。這是繼鋅、菜籽油、線型低密度聚乙烯期推出之後，中證監今年批准的第四個期貨新品種。目前，上海期貨交易所基本完成了各項準備工作，將在近期開展黃金期貨交易。

中證監指出，開展黃金期貨交易具有重要意義：一是有利於廣大企業和投資者利用黃金期貨發現價格和套期保值，提高風險管理水平，增強國際競爭力；二是有利於進一步完善黃金市場體系和價格形成機制，形成現貨市場、遠期交易市場與期貨市場互相促進，共同發展的局面；三是有利於打擊黃金變相期貨交易，維護投資者的合法利益。

中國是世界上最重要的黃金生產國和消費國之一。０６年全國黃金產量２４０﹒０８噸，同比增長７﹒１５％，位居世界第三位。０６年中國製造業共消費黃金２６９﹒３噸，佔世界總消費量的９﹒２３％。

近年來，黃金價格與其他大宗商品價格一樣，持續走高且波動幅度增大，產金用金企業、金融機構及廣大投資者迫切需要通過黃金期貨交易來發現價格和規避風險。

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正如上次中國批准在山東成立煤炭交易所一樣 ... 這是個黃金需求上升的訊號 ?! 加上內地中高檔零售市場當旺，今年是金豬年等等，人均收入上升，銀行負利率 ...

因為負利率係今年六月左右開始 ... 所以時間上黃金期貨呢個時候推出係好正確! 之前所預期的需求係無乜有呢個考慮，唔好睇少因為呢個因素而產生的 Demand !

BDI 指數10天內升近 1000 點

因為研究鞍鋼的緣故，時刻觀察著鋼鐵產業鏈各部份的變化。

Input: 鐵礦石，焦炭
Output: 各類不同品位的鋼鐵產品

而因為我國鐵礦石的自給自足率只有45-50%，入口的仍佔大多數;

而進口鐵礦石的實際價格= 鐵礦石進口價格 + 鐵礦石海運費

雖然認同BDI會在高位運行，因為:

1)運費標價貨幣的美元貶值，匯價下跌
2)燃料價格、船價和海員工資的上漲

但這星期最令我驚訝的，是BDI(波羅的海乾散貨運費指數)這十天內從8月22日的7211，10天內升至8270 ... 升1059點，有14.7%之多 ... 有點異乎尋常! 要知道船公司大都是買了期油作對沖的 ... 美元的貶值令油價的突然回升(~10%)對BDI上升超過14%似乎有點過份 ...

國內的鋼鐵企業與礦石公司的價格談判快要開始了，BDI的急升是否和這事情有所關係? 要知道海上的運力也已是在那些礦石公司的控制以內...

另外，乾散貨運公司太航的管理層在八月不斷的減持手中公司股份，是否他們也預視著什麼呢? 還是只是因為主席明年離任才自己作出賣出不持股的個人原因而已?

到底BDI的急升是否預視著鋼鐵實際需求在不斷增加中? 是因為中國正淘汰落後產能令較大的鋼鐵企接收更多訂單之故? 而鋼鐵需求增加，是代表著基礎建設強勁，經濟繁榮會持續增長的景象? 還是 ... 只是泡沫的後半段? ... 那一方面才會是真正的原因呢?

假設運價持續高位運行，那鞍鋼的2008年成本便會大幅增加(其從母公司購買礦石的價格是濟後平均到岸價的90%)，影響真正收成期可能要推遲1、2年了 ... 原預期2008年後半年的

國內的鋼價現況是只有寶鋼減...其他鋼企反而提價!? 到底鋼企鋼價成本能否如各企業的算盤成功轉嫁到客戶第上? 仍有待觀察!

一方面對運力的需要造成航運巨企之間的“購船戰”，大規模購船，客觀上拉動了下遊船舶制造業及上遊船板鋼材市場。到底這副射影響真正的得益者是那一方呢?

在成本的考量上，BDI與Crude Oil 應在相當的Correlation! 但現在的 High Correlation 是由 真正的 Demand Supply 在拉動?

BDI與 Crude Oil 的線圖表 (最新指數可參考 InvestmentTools.com )

另推介一個資料非常齊全的航運資訊網站，對做資料搜集十分有用! -- ShippingOnline.ca