個股研究: SOHO中國 [營運模式]

[商業模式]

• 購買土地 --發展土地--> 銷售、租售物業
• 透過 i) 土地升值 ii) 房產升值 iii) 項目增值 iv) 租金回報收益 來提取利潤

[清晰的品牌戰略]

• 定位清晰，專注於 "北京" 發展 "高品位" "商業項目" ，以發展 SOHO中國品牌為極具活力的時尚品牌 及形象
• 二零零六年獲《財富》雜誌（中文版）選為中國「最受讚賞的公司」之一
• 從過去三年，約一半的預售額來自客戶再度購買或老客戶推薦，可見品牌忠誠及其滿意度的表現

[優秀的團隊]

• 有經驗富策略的銷售人員(如透過網上競拍物業以吸引媒體報導)，能確保在一定時間及回報下賺取利潤 (預售率在 98% 以上)
• 過去的數據說明團隊有分析地段優勢的能力(建外SOHO, 朝外SOHO 的CBD地段)，預測到不同地段的人流改變，解讀政府的發展方向，及其成功率

[營運採取的策略]

• 以每項目的發展年期約2年內，保持著高資產周轉率，減低其營運的資金需求，以減少資金佔壓，又增加效益
• 把資金集中發展個別地段，以減低其發展項目推銷的費用，能確保其高毛利率
• 未來發展項目的 銷售 / 租售 比例約為 50:50 (e.g. 三里屯)，以保持有一定的現金流 及 透過房產升值不斷提高公司融資能力

[成長的種子]

• 在金融業的加速對外開放，國內企業的不斷成長 (擴充營業...如國壽)，都在對寫字樓需求的增加
• 在中國人均收入增加，對生活質素的提高，都使得在中國境內進行零售銷售的吸引力不斷增加
• 與住宅項目的高炒賣性質相比，商業項目來得更實質及穩定，盈利性大，風險系數低

[風險]

• 尚都SOHO 一期的錯誤策略展示 SOHO忽視了對商業物業管理的重要性
• 與住宅發展不同，商業項目的重點在於優秀的地段! 其他發展商或會因惡性競爭而以天價競投數目不多的優秀商業地段，以限制 SOHO中國的發展空間

[其他]

• 潘石屹曾說過：「人總是太相信自己的耳朵，而不相信自己的眼睛。很多人會選擇相信別人說的，但對自己親眼看的，卻疑真疑假。」話說很多年前的一個晚上，潘石屹俯瞰京城，赫然發現燈火和繁華度有密切關係，而作出了有利的判斷，親身驗證相信自己眼睛的例子。而這方法用於今天的住宅項目: 當大家在晚上到那些近年近年落成的住宅項目，會發現它們不少以單棟計有燈火比無燈火的比例會有30:70之比。
• 我認為潘石屹分析商業地段的見解正確。以現時的情況，也只有北京，上海兩地有其發展價值。這可以這兩地的不同物價如酒店住房、飲食開支等方面考察。會有人以為天津是發展商業項目之地區，但兩地的消費層與人流層其實是幾碼子的事。再者，可以以各名店的進駐分怖得以知之。
• 透過土地升值而提取利潤是過去式的(e.g.: 中渝置地)，且非經常性。以地產發展商能透過增加項目增值來提取利潤作為長線投資目標則相對較低風險及可取。
• 地產公司應以其土地發展項目能產生的銷售額為著眼點，而非純粹以土地儲備來衡量。如 世茂房地產 除上海及北京地區項目外，其他的只能以約 8,000RMB 每平方米售出。而 朝外SOHO 及 SOHO尚都 以平均 27,000 RMB 每平方米售出，是前者的 3倍多。
• 地產行業中租金回報水準是最為真實地反映該項目價值的因素

[估值]

• 據匯豐證券的研究報告預測07年及08年的純利，分別為16.51億及19.25億元人民幣
• 如果包括前門的項目則08年的盈利會增加至26億元人民幣
• 總股票份數: 5,232,413,000股 (包括超額配股權發行的任何股份)
• 2007每股盈利: 0.316元人民幣
• 2008每股盈利(不包括前門的項目): 0.368元人民幣
• 2008每股盈利(包括前門的項目): 0.497元人民幣
• 以2007年PE30計, 每股9.48 (以這價格左右為收集價格)

[資訊連結]

• 新地產大講堂第一期：制度創造價值
• 新地產大講堂第三期：商業地產的銷售與出租
• 潘石屹：一位房地產商的"空間"
• 揭示三里屯轉變的背後 三里屯SOHO將崛起